房地產稅：如何征收與何時征收

   相關配套措施問題

   盡管此前上海、重慶推出了房產稅試點，但其方案并沒有對現(xiàn)有房地產稅收體系進行任何變動。與之形成對照，從整個房地產稅體系看，當前的房地產稅并不是在現(xiàn)有稅收體系的基礎上推出的新稅種，而是對現(xiàn)行房地產稅制以及有關的收費體系的再設計，因此房地產稅的推出，伴隨著現(xiàn)有房地產稅的梳理和歸并、以及合理化調整的過程。同時由于房地產稅的稅基確定復雜，需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產稅征得到、征得公平。

   一是現(xiàn)有房地產稅的梳理和歸并是推出房地產稅的前提。目前我國房地產稅主要在土地轉讓環(huán)節(jié)征收。主要稅費包括契稅、增值稅和企業(yè)/個人所得稅。在土地開發(fā)中，地方政府的主要收入來自企業(yè)繳納的土地出讓金(計入地方政府性基金收入)、土地增值稅和企業(yè)所得稅。存量房方面，由于目前房地產稅沒有全面實施，稅費主要集中在交易環(huán)節(jié)。目前交易環(huán)節(jié)稅費主要包括增值稅及附加、契稅和個人所得稅。除此之外，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費用，都和房地產稅有關。

   2003年，國家有關部門一度提出城鎮(zhèn)建設稅費的改革方案，明確了對不動產征收物業(yè)稅的改革思路，擬將現(xiàn)行的房地產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。但是鑒于物業(yè)稅的開征所牽涉的各方利益難以平衡，因而遲遲未有開征。

新推出的房地產稅需要首先對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整，以求更合理地反映房地產市場的稅收結構。

   二是與房地產稅征管相關的“基礎設施”建設需要同步推進。房地產稅推出同時需要相關的配套改革和建設。從國際經驗看，目前已經開征房地產稅的國家基本都有一套相對完整、專業(yè)的不動產登記，或是配備強大的評估團隊。我國推出房地產稅前，也需要做好相關的“基礎設施”的建設。

   首先，房地產稅立法涉及房地產權屬登記的征信體系建設問題。必須建立起全國范圍內的、全覆蓋的居民（個人、家庭與單位）全面、清晰、準確、可核查的房屋產權登記的基礎數(shù)據庫。

   其次，由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產權性質差別太大，需要統(tǒng)一界定。

   第三，需要完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅提供依據。迄今為止，中國的稅收主要是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也主要是通過單位財務部門代扣代繳，如果讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，從起步階段看估計難度較大，如何有效地征收需要制定可行的辦法。

   另外，政策落地后要建立房地產稅監(jiān)督機構，建立納稅申辯制度，納稅人有途徑提出異議和申訴。以上這些工作都需要付出不少的人力成本、時間成本，需要充分做好相關準備工作。

   值得注意的是，在房地產稅推出后，地方政府立法、司法與執(zhí)法層面的理念、水平、能力、手段等方面的因素將是決定房地產稅能否公平、公正地制定和執(zhí)行，以及房地產稅立法目標最終能否實現(xiàn)的重要因素。

推出程序和時間問題

   “立法先行”是房地產稅推出的前提，另外，根據“充分授權、分步推進”的原則，在房地產稅法出臺后，具體實施細則的制訂和實施時間的選擇將交由地方政府執(zhí)行。

   一是按照“依法治國”、“稅收法定”的指導方針推進房地產稅立法。當前房地產稅是根據國務院的暫行條例來進行征收的，擬推出的房地產稅作為一個“新內涵”的稅種，其推出需要履行立法程序，而立法需要遵循法律的穩(wěn)定性、連續(xù)性與廢、改、立相結合的原則，在修改、補充或制定新的房地產稅法時，應保持與原有稅法的承續(xù)關系，即將在原有稅法的基礎上，結合新的實踐經驗，修改、補充原有的稅法和制定新的稅法。

   二是按照分城施策、循序漸進的原則選擇推出時機。立法后的實施由地方政府結合實際情況具體實施，并且全面落地也將有一個循序漸進的過程。

   房地產稅推出后對經濟帶來的影響，是地方政府制定實施細則和選擇推出時機的重要考量因素。房地產稅是在房屋保有環(huán)節(jié)進行征稅，由于稅收的剛性特征，它首先可以通過增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機需求，以此減少市場的總需求。一二線城市和三四線城市的房價相差很大，市場的供需矛盾也相差很大。這就要求地方政府在“充分授權”下，在房地產稅法基本框架下，根據推出房地產稅對當?shù)胤績r帶來的影響，對土地出讓金收入的影響，以及銀行壞賬及營商環(huán)境的影響，相機推出。

   反觀當前的進展，目前房地產稅立法正處在第一步起草階段。環(huán)保稅從向國務院提交草案至人大常委會表決通過歷經兩年以上時間，至正式施行超過三年。參考環(huán)保稅立法程序，房地產稅立法至少還有關鍵兩步要走，即全國人大（常委）審議和表決通過階段，另外立法完成至正式實施中間仍有一段銜接期，預計房地產稅正式實施還需要一段時間。

   因此，推出房地產稅是加快建立現(xiàn)代財政制度、理順中央和地方財政關系、優(yōu)化稅制結構的重要舉措，在當前的環(huán)境下可以說是大勢所趨，同時這一舉措又和廣大人民的利益切身相關。為此，既要進行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，促進社會公平，又要做好相關配套措施，才能切實落到實處。

   近年來，在建立房地產調控長效機制的討論中，房地產稅征收一直是廣受關注的話題，概括來看，爭議主要集中在三個方面：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何征收的問題。2018年以來，相關問題陸續(xù)定調。

   房地產稅作為一個新稅種，如何征收，何時征收，都直接關系到廣大公眾的切身利益。對于政策制定者來說，一個新稅種的推出或者舊稅種擴大范圍，理應當綜合平衡財政收入和支出的關系，進行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，以促進社會公平。基于上述考慮，筆者將對如何征收房地產稅這一問題進行探討。