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樓市三個爆款消息!加息、居住權、土地續(xù)期

作者: 時間:2018-08-26 瀏覽次數(shù):699 ?【字體:    

 

8月27日,樓市突然傳來三個大消息:

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住權”將被寫入法律。

3、住房土地到期如何解決,有了新說法。

下面我逐一解析這三個大消息的具體含義。

一、央行“加息”

   8月27日早上,央行公布了“2018年中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款(九期)招投標結果”,中標利率比“第八期”和“第七期”上升了10個基點。這透露了央行引導市場利率小幅走高的意圖。

 

   下面我們看一下今年3月以來央行“中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款”的中標利率情況:

                       
 

   所謂“中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款”,是央行把國庫里的錢,交給商業(yè)銀行保存,這個過程一般會通過招標方式進行。

   中央國庫里的錢,主要來自財政收入。國庫資金會存放在央行,獲取比較低的利息(一般為活期存款、活期利息)。所以,企業(yè)交稅會帶來市場流通的貨幣減少,相當于緊縮貨幣。為了保持市場流動性,央行會定期把中央國庫里暫時用不到的錢,通過招標以定期存款方式放在商業(yè)銀行。

這樣做有三大目的:

第一,讓中央財政資金獲得更高的收益;

第二,這相當于向市場投放基礎貨幣;

第三,通過中標利率,央行可以釋放“加息”或者“降息”的信號。

   從上述表格可以看出,今年4月以來,中標利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出現(xiàn)了顯著下降。等到7月23日,國務院常務會議就傳出了貨幣政策和財政政策轉向的重要信號,隨后7月31日的政治局會議予以了認可。

事實上,最近兩周貨幣市場利率、同業(yè)存單利率都出現(xiàn)了輕微的上漲,央行此次“加息”等于確認了市場利率的走高。

   央行之所以要引導市場利率走高,我猜是兩大因素:

   第一,美聯(lián)儲有可能在9月下旬繼續(xù)加息,這樣中美利差會進一步倒掛,將讓人民幣貶值壓力再次加大。如何解決人民幣貶值壓力增大的問題?當然最好是市場利率走高。

   第二,中美博弈,或許讓人民幣很難繼續(xù)貶值。因為繼續(xù)貶值,會招致美國進一步加稅,意思不大。所以,最近傳出了人民幣匯率將重返6.5的“小道消息”。這個消息是否屬實,我不知道。但央行已經“將金融機構遠期售匯業(yè)務的外匯風險準備金率調整為20%”(此前準備金率為0%),重啟了所謂的“逆周期因子”,都是為了制止人民幣進一步貶值。

   現(xiàn)在小幅“加息”,也有維穩(wěn)人民幣匯率的意圖。至于北京時間9月27日凌晨美聯(lián)儲如果宣布加息,人民幣會不會有“正式加息”,尚有待觀察。但屆時,至少在貨幣市場上“非正式加息”恐怕是必要的。

央行“加息”(因為沒有正式提高“銀行存貸款基準利率”,所以我給“加息”二字加上了引號),對樓市顯然構成利空。樓市會下跌嗎?這個要看地方政府的政策,以及房貸的真實利率。如果各地降低上浮幅度,就可以抵消負面影響。

   目前全國房貸的“加權平均利率”為5.6%,距離“熊市利率”7%仍然有顯著距離。未來這個關鍵數(shù)據(jù)(央行每季度公布)會不會真正大幅上升,尚有待觀察。我個人判斷是,不太可能。

   二、居住權“入法”

   8月27日下午,民法典各分編(草案)提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。

   所謂“民法典”,是民事權利的宣言書和保障書,是系列民事法律的匯總。如果說憲法重在限制公權力,那么民法典就重在保護私權利。我們可以說“憲法+民法典”構成了公民國家的基礎,民法典的重要性僅次于憲法。

   據(jù)報道,此次“民法典各分編草案中有關婚姻家庭編部分”,不再保留計劃生育的內容。這意味著如果通過,計劃生育可能被徹底放開。

   在“民法典物權編草案”里專門規(guī)定了“居住權”:居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。

   據(jù)媒體解釋,規(guī)定居住權是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求,也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

   這是什么意思呢?比如甲自己購買有一套住房,現(xiàn)在他退休了,退休金不多,生活質量不高。為了提高生活質量,甲跟一家保險公司簽署了“住房養(yǎng)老協(xié)議”(倒按揭),每月從保險公司獲得8000元的生活費。到甲去世后,保險公司根據(jù)協(xié)議結算,房子歸保險公司,如果有多出來的價值,則歸甲的法定繼承人繼承。

   從甲把房子抵押給保險公司,獲取生活費開始,到他去世為止,這套房子雖然抵押了,但居住權歸甲本人, 這個權利需要在法律層面明確。

   再比如乙購買了政府的“共有產權住房”,相當于按照6:4的股權比例,跟政府聯(lián)合購房,乙占60%的權益,政府占40%的權益。但只要乙擁有這60%的權利,房屋的居住權是100%歸屬乙的,政府不得要求40%的居住權。這也需要明確。

   當然,在租房中也存在居住權。有了居住權,租戶才能給子女申請學校。但是請注意,法律是這樣規(guī)定的:“居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅”。這里面“登記”是關鍵,“登記”的意思是說,你的租賃合同要去“街道辦”備案,也就是交稅。而之前的很多租賃,事實上是偷稅漏稅的。

   以后,如果你要“居住權”,那么請簽租賃合同、交稅、到政府備案。

   三、住宅的自動續(xù)期

   據(jù)報道,關于住宅建設用地使用權屆滿續(xù)期問題,此次“物權編草案”先作一個原則性規(guī)定。草案規(guī)定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

   應該說,這個規(guī)定跟此前“國土資源部”在2016年12月明確的做法,沒有什么區(qū)別?;蛘哒f,沒有新的進展。也就是說:

   1、住宅用地到期之后,可以自動續(xù)期,但要不要交費,待解。

   2、非住宅用地到期之后,是沒有提及“自動續(xù)期”的,到時候怎么辦,更加是一個懸疑。

   現(xiàn)行的“物權法”是這樣規(guī)定土地到期情況的:

   第一百四十九條

   住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。

   非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

   可見,在現(xiàn)行“物權法”里,住宅用地到期免費續(xù)期,不存在交費的問題。此次修訂,反而誕生了一個“續(xù)期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”的說法。

   為什么留下這個尾巴?我的猜測是:你的首套房或者人均一定面積,是免繳房地產稅的,但對不起,70年后可能有續(xù)期費;至于壓根沒有條件開征房地產稅的中西部小城市,可以通過“續(xù)期費(土地租金)”來增加財政收入。

   至于商鋪、寫字樓、公寓的用地到期之后,是獲得土地續(xù)期,還是建筑物整體被收回,都很難講,要看有沒有約定,或者將來法律如何規(guī)定。

   這就是我經常勸大家盡可能買住宅的重要原因,住宅獲得的法律保護是高于商鋪、寫字樓和公寓的。當然,供求關系也完全不同。商辦物業(yè)一般來說是嚴重過剩的,住宅總是短缺的。



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